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作为广州中心区城市更新的“排头兵”，荔湾近期又有新动作了。

不久前，荔湾区政府官网发布了2021年度土地征收成片开发方案的公示草案，分布在大坦沙、鹤洞等5大片区，均与城市更新有关。

值得一提的是，这5个片区合计征地面积达25.3万㎡，占据整个荔湾过半面积。（荔湾区面积为59.1平方公里 来源：百度百科）

当然，我们更关注的是，如此大面积改造能为荔湾带来哪些改变？对楼市又有何影响？

先来看下这份文件透露了哪些重要信息点。

根据规划，荔湾此次征地所涉及的五个片区分别是大坦沙北更新片区、鹤洞社区更新片区、西塱社区片区、东洛围码头片区和东漖社区片区。

其中占地面积最大的是坦沙北更新片区，多达167公顷，占地面积最小的是东洛围码头片区，仅15公顷。

需要注意的是，片区并非全改造，而是主要集中在以下5个地块，即大坦沙旧村改造项目地块、鹤洞村更新改造项目、西塱AF022050地块项目、医药港AF060814 地块项目和金龙苑地块项目。

其次，文件还指出这些片区征地地块开发的主方向，简单来说就是未来会打造成什么类型或是有哪些功能的项目。

整体来看，本次拟征收土地规划用途为商业用地、居住用地、公共管理与公共服务设施用地等。

除东漖社区片区的金龙苑地块外，其它地块均规划有居住用地，这也意味着，未来片区改造完成后将会有新住宅项目入市。

此外，本次成片开发片区内公益性用地占比均大于40%，也从侧面说明片区改造的重心并非单纯的“卖房”，而是更侧重于提升区域整体城市界面。

最后，是居民最关心的问题，要多久能开发建成并投入使用？

根据官方回复，本次拟建项目用地开发周期预计为2021至2022年。

总体而言，荔湾这次土地征收成片开发方案，意在通过重新优化区域用地功能布局，一方面可以实现土地资源价值最大化，另一方面，连片开发也有利于提升片区土地综合效益。

实际上，例如土地征收成片开发这类的改造文件，也只是荔湾城市更新之路上的一个缩影。

荔湾大建设、大发展的局面，从去年起就已经逐步形成。

早在此前的荔湾“十四五”规划中，荔湾对城市更新的决心和投入力度就已经摆在台面上。

从数量上看，荔湾将推进20条村的旧改，包括花地、西郊、河沙、坦尾、茶滘、东漖、鹤洞、五眼桥等。

而这些旧村整体村域面积，就占了荔湾区行政管辖区面积的七成以上。

论投入资金，荔湾旧改总投资超1404.9亿元，“十四五”期间投资超1208.8亿元。

从占比来看，荔湾十四五”期间城市更新占比高达56.52%，意味着荔湾在十四五期间的超半数投资额都会砸向城市更新项目。

从改造力度来看，荔湾将着力推进旧厂改造，加快推进聚龙湾片区、岭南V谷、广钢总部地块、广船南方央企总部、黄沙水产新市场、1906 科技创意园等项目的提升工程。

聚龙湾片区效果图

城市更新不仅要提升城市界面，还要积极导入总部经济、特色制造、文旅创意等产业，实现产城融合，不局限于“睡城”。

以上种种数据，都指明荔湾是广州老城区城市更新中当之无愧的“表率区”。

不同于黄埔的“大拆大建”，荔湾走的是“微改造”路线。两种截然不同的旧改之路，一个更注重效率，一个更注重对历史文化的保护，并不能简单的说谁好谁坏。

毕竟荔湾作为广州主城区，也是岭南文化的中心地，这里保留了上千年的广府文化和历史古迹，旧改难度可想而知。

历史底蕴不同，想要让荔湾与新区一样大面积拆迁改造，显然也不符合实际情况。相较之下，荔湾当下实行的城市更新政策，反而更容易落地实行。

城市更新的目的不止是为了美化城市界面，更重要的是给老城市“造血”，注入产业新动力，带动产业转型升级，使其再次迸发新活力。

这也就不难理解，荔湾为何会把发展重心放在旧改上。

聚集楼市，在广州东进、南拓的发展战略下，黄埔、南沙热度居高不下，成为不少购房者的首选，相较之下，西部老城区荔湾显得十分低调。

加之荔湾新盘较为稀缺，在售项目寥寥无几，也使得广州西部存在感更弱。

克而瑞数据显示，荔湾近一年开盘不过12次，合计推出1147套，认购499套。此外，除了不久前刚入市的万科金域曦府外，近期基本没有大体量新盘入市。

同时，荔湾作为广州传统老区，城市开发较早，城区里空闲土地稀缺。

一方面，市场主要靠二手房支撑供应，且楼龄普遍较高。另一方面，荔湾需要对老破小进行改造，实现有限土地价值的最大化利用。

目前荔湾城市更新主要集中在荔湾片区，在改造没完全结束之前，芳村要面临很长一段时间的旧改“过渡期”。

但可以肯定的是，未来随着芳村、白鹅潭等核心地段连片成片改造加速推进，届时整个荔湾城市界面将会焕然一新，区域价值也会随之提升。

荔湾，依然值得期待。