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近乎“无地可用”:地铁环线时代,曲江开发的下一步

2022-09-09 08:26:28 6698

摘要:过去的2020年,在“扩容”下的大西安,曲江土地供应和成交均历年来最低,堪称成为各大开发区最少的区域。从2003年挂牌成立至今,曲江新区已演变成为绝对的城市主城区,并成为代言西安的“门户区”。近乎“无地可用”时代,随着地铁环线等推进,曲江下。...

从2003年挂牌成立至今,曲江新区已演变成为绝对的城市主城区,并成为代言西安的“门户区”。


过去的2020年,在“扩容”下的大西安,曲江土地供应和成交均历年来最低,堪称成为各大开发区最少的区域。近乎“无地可用”时代,随着地铁环线等推进,曲江下一步开发将如何进行?


历程:从文旅区到城市核心区


2021年1月22日,西安官宣2020年生产总值达10020.39亿,首次跃上万亿元新台阶。


GDP突破万亿大关,是西安发展的一个分水岭,这意味着这座城市的经济体量、区域影响、生活水平等方面,都将进入一个新的空间。


城市内核的变化,就引发功能的变化。曲江,已成为西安城市会客厅和新文化中心。即使疫情期间,无论是西安城市夜游人气指数,还是中秋、国庆“双节”期间西安的游客接待量均名列前茅。


曲江夜景◎来源/西大街游民


2021年1月20日,由瞭望智库联合腾讯共同编写的《中国城市夜经济影响力报告(2020)》正式发布,西安从50个评价城市中脱颖而出,成为2020年夜经济影响力十强城市。


这其中,曲江起到了至关重要的作用。作为世界文化遗产聚集区,是古都的新封面。高起点的定位,让其成为“西安最美的城区”。从“城市郊区”,转变成为西安的“城市会客厅”。


从郊区化到中心化、从扩张化到精细化、从旅游区到核心区的演变。曲江不仅只是旅游度假休闲区,已发展成为西安核心城市低密度区域。通过天量流量改变了人们对其的刻板形象,曲江刷新了大西安的城市印象。


近二十年时间,高密度城区人口向曲江“泄洪”。它的历程,可以说是西安城市发展的见证。


由于环境、产业、土地稀缺性上都不可复制,曲江土地开发已经日趋饱和。但是发展需要空间,已高度饱和式发展的曲江,向外扩张成为下一步发展的重要方向,诞生了曲江二期。


2014年和2021年曲江南部对比◎CHENGJI


2014年和2021年曲江东部对比◎CHENGJI


从「城记」连续多年观察来看,曲江“城长”速度超过想象。对于发展中的曲江而言,CCBD(西安中央文化商务区)和QCIC(国家级文化产业聚集区)两大板块,成为曲江“新空间”。


卫星图显示,这两大板块经过五六年时间,在“一夜之间”已成为西安新的主城区。作为新产业片区,它成为曲江发展核心载体,确定“城市新坐标点”。


变化:近乎“无地可用”


判断一座城市房地产的真实状况,二手房是最真实的风向标。相对一手房来说,二手房的核心在于“流通性”。


「贝壳」数据显示,西安二手流通性位居全国第二。该平台显示,目前曲江二手房最新成交均价达22739元/㎡。从供需对比图来看,呈现“客多房少”的市场现状。


这个,也显示出市场“供需失衡”的现状。了解市场的人知道,曲江在2020年有多个楼盘出现“千人摇”情况。


西安地铁8号线◎NEWS


从源头上来看,曲江已“无地可用”。根据2020年西安房地产市场数据显示,2020年曲江新区总土地成交面积不足300亩。在居住用地成交方面,2020年曲江居住用地成交面积仅百余亩


相比2000余亩的港务区、1000余亩高新区和5000余亩的西咸新区,曲江可供开发的居住用地确实“少之又少”。


所以,早期发展中的曲江,得益于主城区人口挤压“溢出效应”。如今,它也成为一个“外溢”。


随着城市功能调整、区域板块的推进,城市南部作为西安第三产业聚集地。曲江作为“大西安万亿级文化旅游大产业”核心承载区,曲江已有近两万家文化创意企业入驻,产业带来的自我生长效应,更吸纳了众多人群。


政府回函◎来源/西安市雁塔区人民政府官网


在这个背景下,地铁的开发建设也让曲江更成为一个新的“核聚点”。目前,曲江已有四条地铁穿行。除已开通的3、4、5号线外,西安最重要的骨干线路的8号线,有多达七站位于曲江。


环线上,比如国内城市第一条环线,北京2号线成为全网客运强度最高线路。10号线,成为北京全网客运量第一。


以城市发展角度来观察,未来环线贯通,曲江将成为最大的受益板块之一.


比如,作为国家级文化产业聚集区来说,以雁翔路为轴线投资350亿,未来入驻文化企业将达千余家,总注册资本超过200亿,文化产业增加值突破50亿、相关从业人员达3万、辐射带动周边15平方公里。


2020年3月25日,曲江新区管理委员会向市政府呈送了《关于规划建设西安曲江文化科教园区报告》,拟在西临雁翔路、东临公园南路、北临延兴门一路、南临黄渠头二路,规划面积约2.9平方公里的曲江新区和雁塔区交界处,开发建设“曲江文化科教园区”。


曲江的“外溢”时代已到来,在这个背景下,曲江谋求“扩容”将成为必然。


创作:名企的曲江之作


在曲江开始“外溢”发展阶段,众多知名企业也开始抢滩曲江,并在区域打造全新的生活场。


启迪控股布局西北的总部基地——陕西启迪入场。启迪控股作为国内首家突破千亿资产规模科技服务业企业,其下属1000余家代表企业、参控股10余家上市公司,管理资产超2000亿。


而西安作为丝绸之路经济带的支点城市,与启迪控股的合作更加由来已久。早在1998年,就由北京启迪控股股份有限公司、西安蓝溪科技投资控股有限公司、西安清华校友会三个股东参与,共同创建了陕西启迪科技园发展有限公司。


在陕二十三年,依托清华大学教育、科研、服务社会三大功能有效平台,陕西启迪已形成“科技园区、科技金融、科技实业”三位一体、相互协同的产业格局。


陕西启迪西安园区◎NEWS


陕西启迪西安高新儿童医院◎NEWS


这其中,其代表性开发项目包括:高新区的陕西启迪科技园(西安园区),总建筑面积约40万㎡,致力于打造成西部企业创新生态圈。六百多亩的咸阳园区,率先布局园区、校区、社区三区融合的创新模式。


在公共领域方面,包括软件新城的西安高新儿童医院,是三级甲等现代化智慧型综合儿童医院。西北工业大学启迪中学,成为省级示范高中,被誉为“西咸教育名片”。


这次,陕西启迪开发“启迪·大院儿”——“西安首个5G智慧社区”,是其布局曲江的首个住宅。


陕西启迪在曲江开发的“启迪·大院儿”◎NEWS


上市公司启迪设计担纲项目建筑设计,以现代主义风格,打造可居、可观、可赏的智慧建筑。结合曲江地形地貌,打造五重坡地景观,形成“小有所乐、青有所益、老有所趣”的园林体验。


同时,为融入十四运浪潮,“启迪·大院儿”将引入区域首个篮球学校作为配套,打造成为融合体育运动、健康、人文、住宅等多种功能为一体的居住综合体。


与省篮协合作建设运营【启迪篮球培训基地】,配置游泳、健身、羽毛球等全系运动场所,可容纳2000人的比赛场馆,建成后与王立彬等冠军级名教对练。


整体而言,陕西启迪此番所打造这个占地22万平米的项目,因为设计端的颇多巧思,在曲江可谓是独具一格。


在曲江近乎“无地可用”的时代,随着地铁环线建设和区域商圈的成熟,曲江一个新发展周期即将变化。

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